Ob der Vermieter in diesem Fall den Mietpreis erhöhen darf, hängt von einer Reihe von Faktoren ab.

Gründe, eine Einzelordination in eine Gruppen- oder Gemeinschafts­praxis umzuwandeln, gibt es viele. Etwa die Erkenntnis, dass der tatsächliche Flächenbedarf geringer ist als ursprünglich angenommen. Gerade in der jüngeren Vergangenheit hat sicher auch der dynamische Mietzins- und Betriebskostenanstieg den einen oder anderen Arzt dazu bewogen, diesen Schritt zu erwägen. Oft ist aber ganz einfach der erwartete wirtschaftliche Erfolg als „Einzelkämpfer“ ausgeblieben und man hofft, durch die Nutzung von Synergien einer gemeinsamen positiven Zukunft entgegenzusteuern.
Eine Frage, die sich in diesem Zusammenhang stellt: Kann der Vermieter die Miete erhöhen? Der Idealfall für den Arzt wäre jedenfalls, dass er mit dem Vermieter ein vertragliches Weitergaberecht vereinbart hat, wie Dr. Leonhard Göbel, Rechtsanwalt und Partner bei Nepraunik & Prammer, erklärt: „Dann kann der Arzt den Mietvertrag zu unveränderten Bedingungen an andere Ärzte oder eine Ärzte-Gesellschaft weitergeben.“ Liegt kein vertragliches Weitergaberecht des Mietvertrags vor und hat der Arzt vor, seine Ordination durch Einbringung in eine Ärzte-OG oder -GmbH umzuwandeln, also eine Gruppenpraxis gründen möchte, so muss unterschieden werden, ob das Mietverhältnis in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fällt oder nicht. Ist ersteres der Fall, so geht gemäß
§ 12a MRG der Mietvertrag automatisch auf die Ärzte-Gesellschaft über. „Der Vermieter kann den Mietzins dann auf das ,angemessene Niveau‘ anheben“, sagt Göbel.

Keine Mietzinserhöhung erlaubt

Fällt das Mietverhältnis hingegen nicht in den Vollanwendungsbereich des MRG, was etwa bei freifinanzierten Neubauten der Fall ist, geht gemäß § 38 Unternehmensgesetzbuch der Mietvertrag auf die Ärzte-Gesellschaft über. Der Vermieter kann jedoch innerhalb von drei Monaten, nachdem er über die Vertragsübernahme informiert wurde, Widerspruch erheben. „Widerspricht er, bleibt der Mietvertrag mit dem ursprünglichen Mieter aufrecht. Wenn nicht, läuft der Mietvertrag mit der Ärzte-Gesellschaft weiter“, erläutert Rechtsanwalt Göbel. Für beide Fälle gilt: Es liegt keine Möglichkeit vor, den Mietzins anzuheben.
Möchte der Arzt wiederum nur weitere selbstständige Kollegen in seinen Ordinationsräumlichkeiten für eine Gemeinschaftspraxis aufnehmen, ohne eine Ärzte-Gesellschaft zu gründen und liegt kein Weitergaberecht des Mietvertrags vor, müsste der Vermieter dem Beitritt weiterer Mieter zustimmen, so Göbel. „Das heißt, es ist ein Nachtrag oder ein neuer Mietvertrag abzuschließen“, sagt er, um hinzuzufügen: „Eine etwaige Erhöhung des Mietzinses ist dann reine Verhandlungssache.“ Sehr wohl könne es vorkommen, dass der Vermieter dem Beitritt weiterer Ärzte nur dann zustimmt, wenn die Miete erhöht wird. pb

Tipps

• Wurde mit dem Vermieter ein Weitergaberecht vereinbart, kann der Mietvertrag ohne Mietpreiserhöhung an weitere Ärzte oder eine Ärzte-Gesellschaft weitergegeben werden.
• Liegt kein Weitergaberecht vor und es gilt der Vollanwendungsbereich des MRG, kann der Vermieter im Falle der Ausweitung einer Ordination zur Gruppenpraxis den Mietzins auf ein angemessenes Niveau heben.
• Wurde kein Weitergaberecht vereinbart und es gilt der MRG-Vollanwendungsbereich nicht, geht der Mietvertrag – wenn der Vermieter nicht widerspricht – auf die Ärzte-Gesellschaft über und der Mietpreis darf nicht erhöht werden.
• Wird die Einzelordination zur Gemeinschaftspraxis und es liegt kein Weitergaberecht vor, muss ein neuer Mietvertrag abgeschlossen werden. Ob dann der Mietzins erhöht wird oder nicht, ist Verhandlungssache.