Langsam, aber sicher scheint sich am kriselnden Immobilienmarkt ein Licht am Ende des Tunnels anzubahnen. Der Rückgang der Inflation und die Zinssenkungen der letzten Monate haben für bessere Stimmung und verstärkte Nachfrage gesorgt. Vor allem die eingeleitete Zinswende und die Aussicht auf baldige weitere Zinsschritte nach unten sollten den Markt in den kommenden Wochen und Monaten weiter beleben. So werden Kredite sowohl für Private als auch für Projektentwickler und Bauträger billiger. Bereits im dritten Quartal 2024 sind etwa Wohnimmobilienkredite merklich leistbarer geworden, wie die Finanzierungsexperten von Infina berichten.
Anlegerwohnung: Angebot merklich gestiegen
Gute Ausgangslage für das „klassische“ Immobilieninvestment, die Anlegerwohnung. In den letzten beiden Jahren sind Eigentumswohnungen billiger geworden, so eine aktuelle Marktanalyse von RE/MAX Austria. „2023 sogar nominell und 2024 faktisch, weil die Preise geringer gestiegen sind als die Inflationsrate“, sagt Managing Director Bernhard Reikersdorfer, MBA. Zuletzt haben sich die Wohnungspreise wieder etwas stabilisiert: Im ersten Halbjahr 2024 musste man etwa für eine typische Wohnung rund 256.335 Euro auf den Tisch legen, nach 253.730 Euro (2023) und 257.943 Euro (2022).
Merklich gestiegen ist in den letzten eineinhalb Jahren das Angebot an Wohnungen und damit die Auswahl für Interessenten, so Reikersdorfer weiter. „Jetzt Finanzierung sichern und dann das aktuell noch große Angebot und das bestehende Preisniveau nutzen und in Eigentum investieren, bevor der Markt wieder richtig an Fahrt aufnimmt“, lautet seine klare Empfehlung. Tatsächlich droht in den heimischen Metropolen ein Engpass im Neubaubereich, was wieder zu steigenden Preisen führen sollte. Zuletzt lag hier der Quadratmeterpreis in Wien bei 7.279 Euro und damit auf einem ähnlichen Niveau wie 2023.
Die drohende Angebotsknappheit wird auch vom 1. Österreichischen Neubaubericht, der die Fertigstellungen hierzulande misst und prognostiziert, bestätigt: Bis 2026 soll die Zahl der frei finanziert errichteten Eigentumswohnungen von 17.380 Einheiten auf gerade mal 1.793 zurückgehen. „Während wir heuer freifinanziert noch 7.350 Mietwohnungen errichtet haben, werden wir ab 2026 nur noch bei 1.350 neuen Einheiten stehen“, prognostiziert Gerald Gollenz, Obmann des Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in der Wirtschaftskammer Österreich (WKÖ), auch einen Rückgang an neuen Mietwohnungen. Auch das sollte den anhaltenden Run auf den Mietmarkt und, damit einhergehend, das Steigen der Mietpreise weiter befeuern. „Verknappung, Angebot und Nachfrage sind Marktmechanismen, die immer funktioniert haben“, hält Stefan Koller, Geschäftsführer von PERICON, fest. Nachsatz: „Wer in den nächsten Monaten investiert, wird in ein sehr attraktives Zeitfenster vorfinden. Da werden künftig mehr und mehr Anleger draufkommen.“
Wie Florian Petrikovics, Steuerberater und Partner bei TPA Österreich, erklärt, können Ärzte beim Kauf einer Anlegerwohnung die Vorsteuer geltend machen. „Grundsätzlich kauft man billiger, da der Bauträger auf die Baukosten dieser Wohnung den Vorsteuerabzug geltend machen kann“, sagt Petrikovics im Gespräch mit ÄRZTE EXKLUSIV. Wichtig ist es jedenfalls darauf zu achten, dass keine Liebhaberei vorliegt, der Anleger also sehr wohl danach trachtet, mittel- und langfristig einen Gewinn zu erzielen, um nicht nachträglich vom Finanzamt zur Kasse gebeten zu werden. Erst kürzlich wurden die Liebhabereifristen für die Erzielung eines Gesamtgewinns bzw. Totalüberschusses um fünf Jahre verlängert. In der am häufigsten vorkommenden „kleinen“ Vermietung, die Eigenheime, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücke mit qualifizierten Nutzungsrechten abdeckt, gilt nun ein Prognosezeitraum von 25 bis 28 Jahren bis zum Erreichen eines Totalüberschusses.
Eine interessante Ausprägung der Anlegerwohnung ist die Vorsorgewohnung. Petrikovics spricht von der „Full-Service“-Variante von Ersterer. „Hier organisieren die Anbieter praktisch alles für den Anleger.“
Auch Bauherrenmodelle attraktiver
Mit den jüngsten Zinssenkungen und – damit einhergehend – zurückgehenden Finanzierungskosten werden auch Bauherrenmodelle wieder attraktiver, erklärt DDr. Gerold Pinter, Gründer und Geschäftsführer der Wohninvest. „Obwohl die Zinsen, egal ob höher oder tiefer, ohnehin von der Steuer abgesetzt werden können“, fügt er hinzu.
Wie auch beim Kauf einer Vorsorgewohnung, können Anleger mit einem Bauherrenmodell von steuerlichen Begünstigungen profitieren. Auch beim kleinen Bauherrenmodell werden die Baukosten für ein Wohnprojekt beschleunigt auf 15 Jahre abgeschrieben. „Dadurch hat man über diesen Zeitraum in steuerlicher Hinsicht mehr Aufwendungen als Einnahmen, weshalb die Mieteinnahmen steuerfrei sind und weitere Verluste mit sonstigem Erwerbseinkommen kompensiert werden können“, so Steuerberater Petrikovics. Ebenfalls abgeschrieben werden könnten Nebenkosten wie Werbungskosten. Das Ziel ist jedenfalls, mit einem Bauherrenmodell einen Totalüberschuss aus der Vermietung zu erreichen. Idealerweise tritt das innerhalb eines Zeitraums von 20 Jahren zuzüglich einer Bauzeit von drei Jahren ein. Ansonsten wird auch das Bauherrenmodell von der Finanz als Liebhaberei eingestuft. Die Folge: Sämtliche Steuerersparnisse müssen zurückgezahlt werden. Als Anleger braucht man also einen langen Atem, um die Zeit bis zum Totalüberschuss auszusitzen. „Darüber hinaus sollte auch das Einkommen entsprechend hoch sein, damit sich das Investment in steuerlicher Hinsicht auszahlt“, so Petrikovics.
Fließende Einnahmen beim Pensionsantritt
Für den TPA-Experten macht es daher Sinn, im mittleren Alter zu investieren, wenn das Einkommen am höchsten sei. „Bis zum Pensionsantritt, wenn der Anleger in eine niedrigere Steuerklasse gefallen ist, sollten die Einnahmen dann fließen“, erklärt er. Bauherrenmodelle würden beginnen, sich ab einer Steuerklasse von 40 %, also einem Einkommen von 36.000 bis 70.000 Euro pro Jahr, auszuzahlen. Am besten nutzen könne man den steuerlichen Effekt bei einem Einkommen von mehr als 70.000 Euro, wodurch man in die Steuerklasse 48 % fällt. Wie Wohninvest-Experte Pinter hinzufügt, können die Verlustzuweisungen auch mit Pensionsbezügen gegengerechnet werden.
Ein klarer Vorteil des Bauherrenmodells ist die Aussicht auf eine sehr gute Vermietbarkeit der realisierten Wohnprojekte. Einerseits sorgt dafür der Mietenpool, der sich aus den Gesamterträgen der Immobilie speist und im Falle eines Mietausfalls oder längeren Leerstands für Sicherheit sorgt. Andererseits investiert man als Bauherr in geförderten Wohnbau und kann für die Schaffung von dringend benötigtem leistbarem Wohnraum von großzügigen staatlichen Förderungen profitieren.
Ein Spezialfall ist ein Bauherrenmodell, das aktuell am Markt angeboten wird. Und zwar in mehrerlei Hinsicht. Zum einen gehört die Steindlgasse 4, gleich ums Eck vom Goldenen Quartier in der Wiener Innenstadt, wohl zu den wertvollsten Lagen des Landes. Zum anderen wird erstmals ein Bauherrenmodell mit einer gemischten Nutzung aus Gewerbe/Gastronomie und touristischer Nutzung über „Serviced Apartments“ realisiert. Im Zuge der Sanierung des historischen Gebäudes, das erstmals im 14. Jahrhundert urkundlich erwähnt wurde und das seit vielen Jahren die Gösser Bierklinik beheimatet, werden rund 25 Serviced Apartments entstehen und an einen renommierten Betreiber langfristig vermietet. „Diese seltene und attraktive Kombination ist nur aufgrund der besonderen Widmung, dem Denkmalschutz und der besonderen Beschaffenheit des Gebäudes möglich“, erklärt PERICON-Geschäftsführer Koller. „Anleger können mit rund 50 bis 60 Euro Nettomiete pro Quadratmeter rechnen“, so Koller. Die Anfangsrendite liege somit trotz hoher Einstandskosten bei über
3 %. Mehr sei bei so einer Lage auch nicht drinnen. Und auch mit einer normalen Neubau-Anlegerwohnung komme man aktuell kaum über 3 % pro Jahr – schon gar nicht im 1. Bezirk. Gleichzeitig komme man bei den hohen Einnahmen auch auch schneller zum Totalüberschuss. „Wir haben einen Finanzierungsvorschlag mit einem Drittel Eigenkapital, da ist man bereits nach 20 Jahren im Totalgewinn“, sagt der PERICON-Experte.
Fonds, Aktien oder Anleihen?
Heimische offene Immobilienfonds, ein besonderes Liebkind der Österreicher, kamen im Zuge der Krise besonders unter die Räder. Nach davor vielen Jahren mit starken Zuflüssen zogen Anleger ab 2022 ihr Geld im großen Stil ab: Im Vorjahr beliefen sich die Mittelabflüsse etwa auf -1,7 Milliarden Euro. In weiterer Folge mussten die Fonds Immobilien verkaufen, um die Anleger auszubezahlen. Andere haben die Rückzahlung des Ausgabepreises ausgesetzt. Die zunehmende Schwierigkeit, Handels- oder Büroobjekte zu vermieten, drückte zusätzlich auf die Performance. Stichwort: Wertentwicklung. Dass bei offenen Immobilienfonds die Erträge nicht in den Himmel wachsen – in normalen Jahren können Anleger mit einem Plus von rund 2 bis 3 % rechnen –, tat ihrer Beliebtheit keinen Abbruch. Für viele stellen die Fonds eine Möglichkeit dar, mit kleineren Beträgen von der Entwicklung des Immobilienmarktes zu profitieren und dabei ihr Risiko auf mehrere Objekte zu streuen.
Immobilienaktien hatten in der jüngeren Vergangenheit auch nicht die besten Jahre. Zwischen Anfang 2022 und Ende 2023 brach etwa der Stoxx Europe 600 Real Estate, ein Index, der Unternehmen aus dem europäischen Immobiliensektor zusammenfasst, um rund die Hälfte ein. Wie an der Börse oft zu beobachten ist, wird das anstehende Comeback des Immobilienmarktes vorweggenommen: In den vergangenen zwölf Monaten hat der Index um fast 35 % zugelegt. Über denselben Zeitraum hat der Immobilien ATX (IATX), der aus fünf heimischen Branchenplayern besteht, eine Performance von 7,50 % erzielt. Der Vorteil von Aktien ist, dass man wie bei offenen Fonds schon mit geringeren Beträgen dabei ist. Dazu kommt die hohe Liquidität, mit der „Betongold“ nicht mithalten kann. Demgegenüber muss man die hohe Abhängigkeit von Immobilienaktien von der Entwicklung von Zinsen und Wirtschaft halten.
Eine interessante Möglichkeit, in Immobilien zu investieren, stellen Anleihen dar. Hier können die Anleger über die gesamte Laufzeit einen fixen Zinssatz, im Durchschnitt zwischen 4 und 5 %, lukrieren und bekommen darüber hinaus am Ende des Tages ihr Geld zurück. Investiert ist man als Anleger in eine bestimmte Immobilie, ein Projekt oder Portfolio. Manche Papiere sind auch grundbücherlich besichert. Demgegenüber steht das Risiko eines Totalausfalls. Da Anleihen als Nachrangdarlehen eingestuft sind, wird man im Insolvenzfall erst nach anderen Gläubigern bedient. pb
