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Ordinationsmiete: Was bei der Betriebskosten­abrechnung zu beachten ist

Ärzte sind unecht steuerbefreit, daher haben Vermieter Vorsteuerverluste, wenn sie Ordinationen vermieten.


Foto: istockphoto/dstaerk

Bei der Frage, welche Betriebskosten einem Arzt verrechnet werden dürfen, gilt es vorab eine Tatsache zu klären: Fallen die angemieteten Ordinationsräume in den Vollanwendungsbereich oder bloß in den Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG). Ist Ersteres der Fall, so sollte es zu keinen Problemen kommen, da der Gesetzgeber im Betriebskostenkatalog der §§ 21 ff MRG genau regelt, welche Betriebskosten dem Mieter in Rechnung gestellt werden dürfen. Gilt hingegen der Teilanwendungsbereich des MRG, ist das im Mietvertrag zu regeln.

Laut Dr. Ingmar Etzersdorfer, Rechtsanwalt und Partner bei Weinrauch Rechtsanwälte GmbH, gelten die angemessenen Prämien für Feuer-, Haftpflicht- und Leitungswasserversicherung im Vollanwendungsbereich des MRG immer als Betriebskosten. Nicht der Fall sei das hingegen bei jenen für Glasbruch- und Sturmschadenversicherungen. „Nur wenn die Mehrheit der Mieter – berechnet nach der Anzahl der vermieteten Mietgegenstände – zustimmt, dürfen die Kosten für diese Versicherungen in die Betriebskostenabrechnung aufgenommen werden“, so der Mietrechtsexperte. Dies müsse vom Vermieter auch nachgewiesen werden. Ebenfalls im Vollanwendungsbereich des MRG geregelt und im Betriebskostenkatalog angeführt ist die Höhe der Verwaltungskosten. Aktuell gilt eine Pauschale von 3,60 Euro/m2 und Jahr. „Mehr zu verlangen ist gesetzeswidrig“, hält Etzersdorfer fest. Keine Deckelung gibt es im Teilanwendungsbereich. Hier gilt es die Höhe der Verwaltungskosten, die vom mietenden Arzt getragen werden müssen, zu vereinbaren. Zu beachten ist dabei, dass sie in Neubauten beträchtlich höher ausfallen werden als in Gebäuden, die in den MRG-Vollanwendungsbereich fallen.

Vorsteuerverluste: Überwälzung auf Mieter

Ein brennendes Thema im Bereich der Berechnung des Entgeltes ist nach Ansicht von Etzersdorfer die Überwälzung von Vorsteuerverlusten, die ein Vermieter durch Vermietung an Mieter, die wie Ärzte, unecht steuerbefreite Leistungen erbringen, erleidet. Der Hintergrund: Bei der Vermietung von Geschäftsräumen, wie etwa Ordinationen an Mieter, die „unecht“ steuerbefreit sind, kann der Vermieter nicht zur Umsatzsteuer optieren, also dem Mieter keine Umsatzsteuer in Rechnung stellen und hat daher auch kein Recht auf einen Vorsteuerabzug. Die Umsatzsteuer wird dadurch zum Aufwand für den Vermieter. Sehr wohl kann er sich aber einen dadurch erlittenen Vorsteuerverlust vom Vermieter holen. „Wie Vermieter damit umgehen, ist sehr unterschiedlich“, so Etzersdorfer. Außerdem sei es für Mieter relativ schwierig, Vorsteuerverluste im Vorfeld zu quantifizieren – vor allem bei älteren und renovierungsbedürftigen Gebäuden.  Im MRG-Vollanwendungsbereich ist die Betriebskostenabrechnung bis zum 30. Juni des Folgejahres zu legen. „Das Ergebnis für das gesamte Vorjahr betrifft den dann jeweils zum übernächsten Zinstermin nach Legung der Abrechnung aktuellen Mieter – und zwar sowohl im positiven als auch im negativen Sinne“, so Etzersdorfer. Das bedeute, dass ein Arzt, der Flächen neu bezogen hat, entweder in den Genuss eines Guthabens kommt oder eine Nachzahlung leisten muss. Letztere muss mit dem übernächsten Zinstermin beglichen werden. Im Falle von Ungereimtheiten hat der Mieter drei Jahre Zeit, um gegen die Betriebskostenabrechnung rückwirkend Einwendungen zu erheben. Im frei finanzierten Neubau (=MRG-Teilanwendung) gilt in Fragen der Betriebskostenabrechnung jeweils, was im Mietvertrag vereinbart wurde.pb

Tipps

  • Die Höhe der Betriebskosten sehr genau anschauen und den Aufteilungsschlüssel (sollte auf Basis der genutzten Flächen anteilsmäßig aufgeteilt werden) gegebenenfalls erklären lassen.
  • Bei fragwürdiger Betriebskostenabrechnung den Vermieter um entsprechende Belege bitten.
  • Die Nebenkosten und damit alle Kosten, die über die Betriebskosten hinausgehen (z. B. Reparaturkosten), dürfen im MRG-Vollanwendungsbereich nicht dem Mieter verrechnet werden.
  • Die Kosten für die Nutzung eines Lifts (als Gemeinschaftsanlage) werden den Mietern in der Regel auf Basis der von ihnen genutzten Flächen anteilsmäßig verrechnet.
  • Einem Arzt oder anderen Mieter dürfen grundsätzlich keine „höheren“ Betriebskosten verrechnet werden, wenn dessen Patienten den Lift mehr nutzen. Im Teilanwendungsbereich könnte – rein theoretisch – zwar ein solcher Schlüssel vereinbart werden.

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