Wenn mit der Inflation die Praxismiete steigt

Viele ordinierende Ärzte wurden zuletzt von ihren Vermietern aufgrund der hohen Inflation mit Mieterhöhungen konfrontiert. Was es dabei zu beachten gilt.

Dr. Leonhard Göbel, Rechtsanwalt und Partner bei Nepraunik & Prammer. Foto: zvg

Dr. Leonhard Göbel, Rechtsanwalt und Partner bei Nepraunik & Prammer

Darf bei hoher Inflation die Miete zwecks Wertsicherung automatisch erhöht werden oder muss das im Mietvertrag festgeschrieben werden? Diese Frage wird sich zuletzt so mancher Arzt gestellt haben, der von seinem Vermieter mit einer Mietanpassung konfrontiert wurde. Wie Dr. Leonhard Göbel, Rechtsanwalt und Partner bei Nepraunik & Prammer, erklärt, ist die Voraussetzung dafür in der Regel eine vertraglich vereinbarte Wertsicherungsklausel. Abgesehen von einigen wenigen Ausnahmen könne der Vermieter die Miete ohne entsprechende Vereinbarung nicht einseitig erhöhen, so der Immobilienrechtsexperte weiter. Der ursprünglich vereinbarte Hauptmietzins werde dann für die Dauer des Mietverhältnisses eingefroren.

Was geschieht nun, wenn der Mietvertrag eine entsprechende Wertsicherungsklausel enthält? „Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) – dieser gilt insbesondere für Altbauten – muss der Vermieter dem Mieter die Erhöhung aufgrund der Inflation rechtzeitig bekannt geben“, so Göbel. Sie erfolgt also nicht automatisch, sondern wird nur dann wirksam, wenn der Vermieter dem Mieter den erhöhten, wertgesicherten Betrag ordnungsgemäß vorschreibt.

Gemäß § 16 Absatz 10 MRG muss die Geltendmachung der Wertsicherung schriftlich erfolgen. Im betreffenden Schreiben muss die neue Miethöhe bzw. der Anhebungsbetrag enthalten sein. „Klar geregelt ist auch, wann das Erhöhungsbegehren verschickt werden darf: Frühestens mit dem Wirksamwerden der Änderung (Indexsteigerung) und spätestens 14 Tage vor der Fälligkeit des erhöhten Mietzinses“, fügt Göbel hinzu.

Eine nachträgliche Geltendmachung der Mietzinserhöhung durch den Vermieter sei im Vollanwendungsbereich des MRG nicht zulässig. Ansonsten könne die Nachverrechnung der Indexerhöhung innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren erfolgen.

VPI-Änderung als Basis

Um wieviel darf die Miete zwecks Wertsicherung erhöht werden? „Üblicherweise wird eine Wertsicherungsklausel vereinbart, die eine Mietanpassung auf Basis der Veränderung des Verbraucherpreisindex (VPI) erlaubt, wobei häufig vertraglich vorgesehen wird, dass die Erhöhung erst dann wirksam wird, wenn eine gewisse Schwelle – beispielsweise von 5 % – überschritten wird“, sagt Göbel. Möglich und gängig sei aber auch eine einmalige Erhöhung pro Jahr entsprechend der Veränderung des VPI über einen Zeitraum von einem Jahr, unabhängig vom Erreichen einer bestimmten Schwelle.

Auch die viel diskutierten Richtwertmieten, die soeben erst per Verordnung auf Beträge zwischen   6,09 Euro (Burgenland) und 10,25 Euro (Vorarlberg) pro Quadratmeter erhöht worden sind, dürfen vom Vermieter nur dann an den gesetzlich verlautbarten, erhöhten Richtwert angepasst werden, wenn dies vertraglich mittels Wertsicherungsklausel vereinbart worden ist. Schließlich gibt es noch die sogenannten Kategoriemieten (vereinfacht gesagt: für Mietverträge zwischen 1982 und 1994). Auch hier ist eine Anpassung auf die gesetzlichen Maximalbeträge nur im Falle einer Wertsicherungsklausel zulässig. Die Kategoriebeträge werden von Gesetz wegen immer dann erhöht, wenn die Teuerungsrate die Schwelle von 5 % überschreitet. „Dies ist im Vorjahr dreimal (!) der Fall gewesen, was die Tragweite der Inflationsanpassung in Zeiten wie diesen deutlich macht“, bringt es Göbel auf den Punkt.

Eine Wertsicherungsvereinbarung kann übrigens auch zu einer Anpassung des Mietzinses nach unten führen, nämlich dann, wenn es zu einer Deflation kommt. Doch davon können Mieter derzeit wohl nur träumen.  pb

Tipps

• Voraussetzung für eine inflationsbedingte Mietanpassung ist eine vertraglich vereinbarte Wertsicherungsklausel.
• Eine Mietanpassung wird nur dann wirksam, wenn sie zeitgemäß, ordnungsgemäß und schriftlich erfolgt.
• Unterliegt das Mietverhältnis dem Vollanwendungsbereich des MRG, darf eine Mietanpassung nicht nachträglich erfolgen. Wenn nicht, innerhalb von drei Jahren.
• In der Regel wird eine Mietanpassung entsprechend der Änderung des VPI vereinbart.