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Betriebskosten Praxis: Was Ihnen Ihre Ordination netto kostet

Neben den Mieten steigen auch die Betriebskosten jährlich. Experten empfehlen Ärzten, diese Kosten genau unter die Lupe zu nehmen, denn Unstimmigkeiten sind keine Seltenheit.


Adobe Stock/euthymia

Die Immobilien- und Mietpreise scheinen sich seit Längerem nur in eine Richtung zu entwickeln: nach oben. Das Gleiche gilt auch für die Betriebskosten. Auch wenn für Ordinationsflächen keine eigenen Daten vorliegen, so stellen die Betriebskosten für Hauptmietwohnungen eine gute Orientierungshilfe für Ärzte dar, um sich ein Bild zu machen. Laut Statistik Austria beliefen sich die Betriebskosten 2020 österreichweit pro Wohnung im Durchschnitt auf 136 Euro bzw. auf 2,08 Euro/m2. In Wien musste man im Vorjahr noch tiefer in die Tasche greifen – im Durchschnitt wurden Mietern dort 150,3 Euro pro Objekt (2,31 Euro/m2) verrechnet. Das entspricht einem jährlichen Nettobetrag von mehr als 1.800 Euro.

Als weitere Orientierungshilfe können Ärzte auch den jährlich erscheinenden Betriebskostenspiegel der Mietervereinigung Österreichs (MVÖ) heranziehen. Dieser wird auf Basis der zahlreichen Betriebskostenabrechnungen erstellt, die der Interessenvertretung zur Überprüfung vorgelegt werden, und bezieht sich jeweils auf den Datenstand des vorletzten Abrechnungsjahres. Gemäß des Betriebskostenspiegels 2021 beliefen sich die Nettobetriebskosten in Wiener Miethäusern 2019 auf
2,21 Euro, was einem Anstieg von 2,28 % gegenüber dem Jahr davor entspricht. Am stärksten gestiegen sind im Jahresvergleich mit einem Plus von 3,1 bzw. 3 % die Positionen Müllentsorgung und Hausreinigung. Überdurchschnittlich stark fiel auch der Anstieg der Kosten für Wasser/Abwasser (+ 2,9 %) sowie Versicherungen (+ 2,8 %) aus. Insgesamt machten im Jahr 2019 Verwaltungshonorare und Versicherungsprämien rund ein Drittel der Betriebskosten aus.

Ausschlaggebend: Art des Mietverhältnisses

Welche Betriebskosten-Positionen einem Arzt verrechnet werden dürfen, hängt jedenfalls davon ab, ob das betreffende Mietverhältnis in den Vollanwendungs- oder Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fällt. Bei Ordinationsflächen in frei finanzierten Neubauten sowie Ein- und Zweifamilienhäusern kommt der MRG-Teilanwendungsbereich zur Anwendung. Hier gilt, was mit dem Vermieter im Mietvertrag vereinbart wurde.

In Gebäuden, die vor 1945 errichtet wurden, gilt – ebenso wie in öffentlich geförderten Neubauten und Genossenschaftsgebäuden – hingegen der MRG-Vollanwendungsbereich. Hier definiert § 21 MRG die Betriebskosten sehr genau. Unter anderem zählen dazu die Positionen Wasser- und Abwasserkosten, Kanalräumung, Müllentsorgung, Kehrgebühren, Strom für die Beleuchtung von Allgemeinflächen, Prämien für Feuer-, Haftpflicht- und Leitungswasserversicherung sowie Verwaltungshonorare. Die Verteilung der Betriebskosten erfolgt im Vollanwendungsbereich des MRG nach Nutzflächen. Kurz: Der Arzt muss – abhängig von der Größe seiner Ordination – einen prozentuellen Anteil bezahlen. Verursacht ein Arzt oder ein anderer Mieter unverhältnismäßig hohe Betriebskosten – etwa aufgrund eines besonders hohen Müllaufkommens oder Wasserverbrauchs – kann vom Aufteilungsschlüssel abgewichen werden und ihm das Übermaß verrechnet werden.

Gilt der MRG-Vollanwendungsbereich, so muss der Vermieter die Betriebskostenabrechnung jeweils bis zum 30. Juni für das gesamte vorige Kalenderjahr legen. Experten empfehlen Ärzten dringendst, diese genauer unter die Lupe zu nehmen und sich rechtlichen Beistand zu holen. Denn Unstimmigkeiten würden durchaus vorkommen. In solchen Fällen hat der Mieter jedenfalls drei Jahre Zeit, um rückwirkend Einwendungen einzubringen bzw. zu viel Bezahltes zurückzufordern. Im MRG-Teilanwendungsbereich definiert wiederum der jeweilige Mietvertrag den rechtlichen Rahmen der Betriebskostenabrechnung. pb

Die wichtigsten Betriebskosten-positionen auf einen Blick

  • Versicherungsprämien: 5,80 Euro/m2
  • Reinigungskosten: 5,81 Euro/m2
  • Wasser/Abwasser: 4,63 Euro/m2
  • Verwaltungshonorar: 3,60 Euro/m2 (dabei handelt es sich um den gesetzlich gedeckelten Höchstbetrag, Anm.)
  • Müllentsorgung: 2,96 Euro/m2
  • Aufzugskosten: 2,95 Euro//m2

QUELLE: MVÖ-BETRIEBSKOSTENSPIEGEL 2021 (FÜR 2019)


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